Quando vale a pena comprar um imóvel

Especialistas dizem que a aquisição é um investimento interessante desde que a atual expectativa de valorização dos imóveis se confirme no longo prazo

EXAME. Eduardo Tavares

O ano de 2010 começa com grande expectativa com relação ao mercado imobiliário no Brasil. Graças à recuperação da economia e a programas de incentivo à compra de imóveis para a baixa renda, como o "Minha Casa, Minha Vida", o setor reaqueceu e terminou o ano passado como um dos mais movimentados da economia. A seu favor, há ainda a perspectiva de valorização de empreendimentos e terrenos graças aos impactos dos importantes eventos esportivos que o país vai sediar nos próximos anos.

Não há dúvida que esse seja um bom momento para pensar em comprar imóveis, seja para morar ou para obter algum lucro com a valorização. Entretanto, sempre que o assunto entra em pauta, traz consigo dúvidas sobre a melhor forma de investir. A resposta não é simples, já que envolvem diversas variáveis, algumas delas "intangíveis", como dizem alguns especialistas. Entretanto, mesmo que o problema não seja puramente numérico, é possível tomar uma boa decisão desde que se esteja disposto a correr atrás de informações.

Para Alexandre Melão, sócio da Drive Planejamento Imobiliário, quando se fala em comprar um apartamento ainda na planta, por exemplo, um bom trabalho de pesquisa pode significar lucro para o investidor. Logo de saída, ao entrar em um financiamento com essa característica, já se tem a perspectiva de uma valorização que vai de 20% a 30% entre o início das obras e a entrega do imóvel (em média, um período de 25 a 30 meses).

Comprar e alugar

Mesmo diante dessa valorização, caso o investidor tenha interesse em comprar um imóvel para alugá-lo, pode ser mais vantajoso optar por um já construído. O primeiro ponto a ser considerado ao entrar numa operação como essa é o que se paga pelo financiamento. Ademar Larini, presidente da Credipronto, uma joint venture entre a Lopes e o Itaú Unibanco, explica que, ao tomar uma decisão, é preciso comparar o aluguel com tudo o que está embutido em uma parcela de financiamento. "Há quatro componentes: a amortização do principal (a compra do imóvel propriamente), as despesas com juros, o seguro e as demais tarifas", diz.

Tomemos como exemplo a compra de um imóvel de 66 metros quadrados já pronto, na zona oeste de São Paulo, avaliado em 220.000 reais. Dando uma entrada de 30% (aproximadamente 60.000 reais) e financiando o restante em 30 anos, o comprador deve pagar uma taxa efetiva prefixada de 10,5% ao ano. O valor das parcelas deve ser de aproximadamente 1.750 reais: 1.255 reais de juros, 417 reais de amortização, 53 reais de seguros e 25 reais de outras taxas.

Agora suponhamos que, depois de iniciar o financiamento desse mesmo imóvel, o dono resolva alugá-lo. Segundo informações da imobiliária Lello Imóveis, especialista em aluguéis, é possível cobrar cerca de 21 reais por metro quadrado nessa região - ou 1.400 reais mensais. Esse valor, portanto, é suficiente para o proprietário pagar os juros para o banco, o seguro e as taxas mensais, que somam 1.333 reais, mas a maior parte do valor do principal de 417 reais terá de sair mesmo do bolso de seu bolso.

Logo, o comprador só terá vantagem com esse negócio caso a valorização do imóvel nos próximos anos seja superior à remuneração que ele teria investindo o dinheiro da entrada em um fundo de renda fixa, que apresenta baixo risco. Como esses fundos têm pagado uma remuneração líquida (já descontados os impostos e a taxa de administração) de cerca de 8% ao ano, o comprador ganharia 4.800 reais ao deixar aplicado os 60.000 reais que possui. Caso o imóvel de 220.000 reais tiver uma valorização superior a 2,2% ao ano, já será vantajoso deixar de ganhar 4.800 reais no fundo para comprá-lo.

Caso o comprador já possua os 220.000 reais no banco e não precise tomar o financiamento, a compra fica ainda mais vantajosa. Em um ano, o aluguel terá rendido 16.800 reais - contra 17.600 reais no fundo de renda fixa. Essa conta passa a ser favorável à compra com uma valorização anual de apenas 0,4% do imóvel escolhido.

Onde comprar

Para os especialistas, esse é um momento de expectativa de valorização dos imóveis, mas é necessário escolher bem a região onde será feito o investimento. Para Alexandre Melão, da Drive, como a cidade começa a se preparar para a Copa de 2014, sediada pelo Brasil, é hora de ficar atento às áreas da cidade que serão beneficiadas. O evento traz consigo a preocupação com uma série de melhorias na infraestrutura de transportes e no planejamento urbanístico. "Se tem, por exemplo, o anúncio de um projeto de expansão do metrô, a perspectiva de valorização dos imóveis nas imediações é de 10% a 20%", afirma. Quando a benfeitoria é entregue, esses números ficam ainda maiores.

Melão acredita especialmente em um movimento de valorização nas regiões oeste e sul da cidade de São Paulo, no eixo da "onda de melhorias" visando o evento esportivo. "Há muita possibilidade de crescimento no valor de imóveis entre as regiões do Jaguaré, Butantã e Morumbi, passando pela Vila Sônia", estima. Outras regiões que devem ser privilegiadas são a do eixo entre a rodovia Raposo Tavares e o município de Cotia, com a integração promovida pelo Rodoanel.

Todos esses bairros estão próximos do estádio do Morumbi, que, até o momento, permanece como o escolhido para abrigar os jogos da Copa na cidade. A região será beneficiada, entre outras obras, pela inauguração da linha amarela do metrô e de uma via paralela à avenida do Morumbi. As duas obras prometem reduzir os problemas de deslocamento na região.

Quais os riscos

Para Roseli Hernandes, gerente geral da Lello Imóveis, essa estratégia só é interessante porque o mercado está aquecido para a locação - o que diminui o risco de o imóvel ficar parado sem gerar a receita do aluguel. Entretanto, ela alerta que, antes de qualquer decisão, o investidor deve conhecer algumas das características do mercado de locação na região. "Se o valor do condomínio é alto, por exemplo, fica difícil alugar. Além disso, o tamanho do apartamento interfere. Geralmente os menores, como os de 65 metros quadrados, são os mais procurados", diz.

A gerente da Lello lembra ainda que, se o objetivo é investir, e não morar, pode ser mais vantajoso comprar um imóvel já construído. Embora o investidor perca o salto de valorização próprio das aquisições "na planta", essa operação permite um retorno imediato. "Há também o fato de que, com um imóvel usado, o comprador tem maior poder de barganha e dificilmente sofrerá com surpresas desagradáveis".

Outro ponto a favor da estratégia é a maior segurança trazida pelo locador com a nova lei do inquilinato, em vigor desde 25 de janeiro de 2010. Com as mudanças, o processo de retomada do apartamento no caso de um locatário inadimplente tornou-se um processo mais ágil. Além disso, o locador pode conseguir uma indenização se for o caso. Há, contudo, a possibilidade de que as novas condições impliquem em uma queda no valor da locação, devido à maior oferta. "Com essa nova realidade, mais de 2.000 imóveis em 'stand by' devem voltar ao mercado", diz Alexandre Melão, da Drive.

Os 7 distritos mais sustentáveis

Folha de São Paulo, Cristiane Capuchinho

Na compra de um imóvel, qualidade de vida é fator essencial na escolha. Mas, ao optar por um bairro, quais parâmetros definem esse conceito?

A Folha cruzou critérios para uma cidade sustentável - orientados pela Agenda 21, documento internacional sobre questões socioambientais - e uma pesquisa Datafolha, em que paulistanos deram notas para esses itens nos seus bairros.

Sete distritos de São Paulo se destacaram por estar acima da média em todos os quesitos. Entre os critérios - referendados por arquitetos ouvidos pela Folha - estão conservação de áreas verdes, transporte público e segurança.

Água Rasa e Mooca, na zona leste, Lapa, Perdizes e Vila Leopoldina, na oeste, e Santana e Tucuruvi, na norte, foram eleitos, superando distritos consagrados pelo mercado, como Alto de Pinheiros e Morumbi.

O ponto comum entre os sete distritos é o equilíbrio, destaca o arquiteto David Douek, da consultoria em sustentabilidade Otec. "Eles não têm grandes disparidades", afirma.

Exceto a Vila Leopoldina, nenhum dos distritos ultrapassa 1,36% dos domicílios em favelas, segundo a Sehab (Secretaria Municipal de Habitação); a média da cidade é de 12,67%.

A ausência de abismos sociais mostra áreas com melhor infraestrutura. Outros dois traços marcam esses distritos: diversidade social e a sensação de fazer parte da comunidade.

"É preciso olhar para regiões em que há convivência de vários tipos nas ruas", afirma o arquiteto Carlos Leite, professor da Universidade Presbiteriana Mackenzie.

Distritos como Lapa, Mooca e Perdizes têm movimentos comunitários fortes que bancam reivindicações à prefeitura. "O morador contribui cuidando do espaço, varrendo sua calçada, apropriando-se da cidade. Em locais tradicionais, isso nunca se perdeu", diz Leite.

Valorização não costuma refletir sustentabilidade

"Para se pensar uma cidade sustentável, é imprescindível que se considere o crescimento dela", inicia o arquiteto David Douek. E falar da cidade é falar da reunião dos distritos - as unidades que dela fazem parte.

Foi pela necessidade de ajuste de cada uma dessas unidades para a melhora do todo que o governo francês criou um concurso de "ecobairros", para incentivar a adaptação da França a critérios de crescimento sustentável.

Entre esses critérios estão fornecimento de água, rede de esgoto, condições de moradia, conservação e limpeza de ruas, opções de transporte coletivo, áreas de lazer e para esportes, acessibilidade das vias para deficientes, coleta do lixo, qualidade do ar, conservação de áreas verdes e segurança.

Se parecem requisitos óbvios no momento da escolha de um imóvel para morar com qualidade de vida, também está claro que o crescimento de grandes cidades como São Paulo - e mesmo a valorização imobiliária de seus bairros - não se deu pautado por eles.

"Alguns parâmetros são básicos, como a quantidade de área verde por habitante. Há áreas de São Paulo com muito menos que os 12 m2 por habitante recomendados pela ONU (Organização das Nações Unidas)", cita o arquiteto Carlos Leite.

Mobilidade

"A circulação dos habitantes na cidade é um ponto essencial. À medida que há transporte público, as pessoas moram mais perto, gastam menos com locomoção e usam menos energia de origem fóssil [gasolina ou diesel]", pontua Douek.

"Em uma cidade sustentável, tudo chega de maneira mais barata e com uso de menos energia", diz o arquiteto e ambientalista Sérgio Prado. O morador tem em seu entorno tudo de que precisa no cotidiano.

A dificuldade de abrir mão do carro pela falta de metrô próximo, por exemplo, é o ponto que deixa uma região como Moema fora da lista de distritos paulistanos mais sustentáveis.

Apesar do problema com transporte, os lançamentos lá têm preço médio de R$ 5.957 o m2 - em Santana, por exemplo, ele vale R$ 3.787, segundo a consultoria Geoimóvel.

Imóveis próximos a áreas verdes e ao metrô já são normalmente mais valorizados.

Mas aspectos como acessibilidade das vias, áreas públicas de lazer e qualidade do ar, importantes para a integração e a diversidade dos moradores, nem sempre são pensados na precificação do metro quadrado e na hora da compra do bem.

O aumento de pessoas circulando a pé pelas ruas está ligado à sensação de segurança, fator de forte apelo em São Paulo. "A segurança impacta no uso de meios de transporte, no fato de ir a pé, na ampliação dos muros que criam sombra", exemplifica o arquiteto Douek.

Modelos

Quando esteve em São Paulo, em março, apresentando o projeto para uma cidade sustentável, Jean-Pierre Bardy, subdiretor do Ministério de Ecologia e Desenvolvimento Sustentável da França, afirmou: "A única maneira de pensar no futuro é ultrapassar as regras de hoje".

O discurso ecoa nas críticas a nosso modelo de mercado imobiliário. "Os bairros que mais se valorizaram estão saturados. São modelos excludentes, com muitas vagas na garagem, em condomínios fechados", afirma o arquiteto Leite.

Movimento busca índices de bem-estar

"Sobre a sustentabilidade, a grande questão é pensar em quais são os indicadores que devem ser olhados. Normalmente as avaliações são feitas a partir do PIB [Produto Interno Bruto], deixando o ambiente e a qualidade de vida de lado", afirma o empresário Oded Grajew, integrante do Movimento Nossa São Paulo.

Com o objetivo de delinear esses indicadores, a partir de amanhã o site da entidade (www.nossasaopaulo.org.br) trará um questionário para mapear quais são as prioridades dos paulistanos.

A pesquisa Irbem (Indicadores de Referência de Bem-Estar no Município) será feita com auxílio do Ibope e estará aberta à participação popular até o dia 30 de setembro. Os resultados devem apontar quais são os pontos a serem reivindicados às subprefeituras e à prefeitura.

Diferença

A percepção do morador sobre os problemas e as vantagens de seu bairro nem sempre é coerente com os dados objetivos apurados pela prefeitura.

Apesar da nota 6 dada na pesquisa Datafolha ao distrito da Mooca para o quesito da segurança -superior à média da cidade, de 4,6-, os números da Secretaria de Segurança Pública para a subprefeitura estão entre os piores da cidade no quesito crimes violentos não fatais. Enquanto a média da cidade é de 419,76 crimes a cada 100 mil habitantes, nessa região o índice é de 734 (números de 2006).

A variação entre opinião e fato tem relação com os parâmetros e as prioridades do morador de cada bairro. "A sensação do morador mostra a forma como ele irá agir na região e suas decisões em relação ao bairro", pondera o arquiteto David Douek.

"Conforme as pessoas refletem sobre sua qualidade de vida, passam a perceber o que é prioritário no bairro e de que forma podem contribuir", destaca Grajew.

Mercado: mudanças no perfil do paulistano

Cidade tem 7,26 mil habitantes por km2; sendo de 33 anos a média de idade dos moradores.

São Paulo, SP - Já definiu para qual nicho vai formatar seu lançamento imobiliário na capital paulista? Sabe qual a faixa etária que prevalece nesse nicho? A maioria é de casados ou de solteiros? Respostas a estas e outras questões podem ser auxiliadas pelos resultados auferidos por recém divulgada pesquisa da Fundação Sistema Estadual de Análise de Dados (Seade), que aponta as mudanças no perfil do paulistano, nos últimos 60 anos.

Com aproximadamente 11 milhões de habitantes, a capital paulista é a maior cidade brasileira, em termos demográficos e econômicos. Concentra 5,7% da população residente no País, e 26,2% dos habitantes no Estado de São Paulo.

Hoje a população cresce a taxas de 0,59% ao ano, o que representa somente 10% do crescimento demográfico registrado na década de 1950, quando correspondia a 5,58%.

No passado, o crescimento demográfico foi intensamente influenciado pelo componente migratório, uma vez que, até os anos 80 do século XX, o dinamismo econômico da cidade atraía pessoas originárias de todo o país. Também contribuíam para os resultados as altas taxas de fecundidade das mães de família.

Densidade demográfica - Ao longo de 60 anos, diversas características se alteraram - e o perfil do paulistano mudou sensivelmente. A densidade demográfica, representada pela relação entre número de habitantes e área do município, quintuplicou entre 1950 e 2010, ao passar de 1,44 mil habitantes por km2 para 7,26 mil habitantes por km2.

3,6 milhões de domicílios - No período, o número de domicílios ocupados na capital paulista elevou-se em oito vezes (de 455 mil para 3,6 milhões), mas a média de pessoas por domicílio diminuiu de 4,8 para 3,1, como reflexo da redução do tamanho das famílias.

Mulheres ampliam maioria - As mulheres, tradicionalmente, compõem a maioria da população paulistana. Ao longo dos últimos 60 anos, porém, a sua participação se ampliou sensivelmente. Em 1950, havia 100 mulheres para cada 97 homens residentes na capital paulista. Hoje, essa relação é de 100 para 90.

A faixa etária em que estas diferenças se ampliaram é a que concentra a população idosa, com mais de 60 anos. Em 1950, havia 80 idosos para 100 idosas; agora tal relação corresponde a 70 para 100, o que reflete o aumento mais intenso do contingente feminino nesta faixa etária.

Idade média: 33 anos - O padrão etário da população ficou “mais maduro”, dobrando a participação dos idosos no total da população; e diminuindo em 5% a dos jovens com menos de 15 anos.

A idade média dos habitantes da Capital elevou-se em seis anos, ao passar de 27 para 33 anos. Em 1950, metade do contingente populacional encontrava-se nas idades inferiores a 24 anos, revelando uma população bem jovem. Hoje, tal concentração ocorre em idades até 32 anos, indicando uma população mais adulta.

Para cada 100 jovens, 49 idosos - Tais mudanças se refletem, também, na relação entre a quantidade de idosos para cada 100 jovens, que subiu quase três vezes, de 18 para 49.

Diariamente nascem, em média, 476 crianças de mães residentes no município de São Paulo. Em 1950, esse número era de 169.

Contudo, o indicador que relaciona número de nascimentos e de mulheres em idade fértil (entre 15 e 49 anos, que é a taxa geral de fecundidade) apresentou redução relevante: passou de 94 para 57 nascidos vivos. para cada mil mulheres nessa faixa etária, apontando importante redução na fecundidade.

Média de idade para os casamentos - Em 1950, os homens casavam-se, em média, com 27 anos, e as mulheres, com 24. Hoje, a idade média ao casar elevou-se em cinco anos, tanto para os homens (32 anos), quanto para as mulheres (29 anos).

Além disso, a relação entre o número de casamentos e a população residente na capital paulista (taxa de nupcialidade) diminuiu, de nove para seis casamentos por mil habitantes.

Taxa de vida aumentou - Atualmente, morrem na capital paulista, em média, 180 pessoas por dia, contra 61 em 1950. No entanto, a relação entre o número de óbitos e a população residente (taxa de mortalidade) diminuiu de forma expressiva: de dez para seis óbitos por mil habitantes.

Há 60 anos, os óbitos infantis correspondiam a 25% do total de mortes em São Paulo. Hoje, essa proporção não passa de 3%. Ao lado da mudança do perfil etário da população, tal retração se explica pela substancial queda da taxa de mortalidade infantil no período: de 90 óbitos de menores de um ano por mil nascidos vivos, em 1950, para 12 por mil, em 2008.

Menos estrangeiros - Em 1950, apesar de a população residente na cidade já ser predominantemente brasileira, ainda existia importante participação de pessoas de outras nacionalidades em sua composição.

Naquele ano, do total de casamentos ocorridos em São Paulo, 12% incluíam pelo menos um cônjuge estrangeiro. Hoje, tal proporção é de apenas 2%.

Nessa mesma direção apontam outros indicadores. Por exemplo, a proporção de mulheres estrangeiras que tiveram filhos em 1950 sobre o total de nascimentos ocorridos naquele ano foi de 8,0%, contra os atuais 1,4%; ou a proporção de óbitos de estrangeiros no total de óbitos, que passou de 24% para 7%. Essas cifras mostram a progressiva e intensa redução na participação de estrangeiros na população paulistana.

Maria, o nome preferido - Os resultados da pesquisa do Seade traz também algumas curiosidades. Entre 1950 e 2010, os pais foram mudando a preferência nos nomes escolhidos para seus filhos nascidos na capital.

Na metade do século XX, uma em cada quatro meninas nascidas recebia o nome Maria; e dessas, 10% foram registradas como Maria Aparecida. Os outros nomes mais frequentes eram: Tereza ou Terezinha, Ana, Aparecida, Marlene, Neuza, Antonia, Josefa, Francisca e Luíza.

Para as meninas, a década é de Maria Eduarda - No final da primeira década do século XXI, mudou também a preferência pelos nomes dados às filhas.

Embora Maria continue na liderança, concentra apenas 8% do total. Maria Eduarda aparece agora em metade dos nomes compostos com Maria, mas Maria Aparecida já não está entre os preferidos.

O segundo nome feminino mais escolhido pelos pais é Ana, com participação de 7,4%, que também era um dos preferidos no passado. Porém, os demais nomes que os pais atuais escolhem para suas filhas são totalmente distintos dos de antigamente: Júlia, Isabela, Beatriz, Sofia, Giovana, Iasmin, Vitória e Mariana.

Para os meninos, a década é de Pedro - Também para os meninos essa seleção mudou. Há 60 anos, os nomes preferidos para os filhos eram: José, com 13% dos nomes masculinos, seguido por Antônio, João, Luiz, Francisco, Manoel, Carlos, Pedro, Paulo e Nelson.

Hoje, desse rol, mantêm-se apenas os nomes Pedro e João, que disputam as preferências dos pais com Gabriel, Gustavo, Mateus, Lucas, Guilherme, Vitor, Artur e Davi.

PIB maior do que Estados - A capital paulistana responde, hoje, por 12% do Produto Interno Bruto (PIB) e por mais de 35% do que é gerado no Estado de São Paulo. O PIB paulistano é superior ao de qualquer Estado brasileiro, exceto o do próprio Estado de São Paulo.

Há 60 anos, o Município de São Paulo ainda não era o maior do País, mas já disputava a primazia econômica e demográfica com o Rio de Janeiro, então capital federal.

Foi ao longo da década de 1950 que São Paulo assumiu a liderança econômica, e passou a ser o município mais populoso do Brasil. Em 1950, a população paulistana já atingia 2,2 milhões de pessoas, representando 4,2% dos brasileiros e 24,1% dos paulistas, e o valor de sua produção industrial correspondia a quase um quarto da brasileira.